La loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février dernier, introduit plusieurs mesures susceptibles d’avoir un impact sur la gestion et la transmission du patrimoine familial.

Afin de vous accompagner dans la compréhension de ces évolutions, nous vous proposons ci-après un point sur les principales nouveautés à retenir et leurs conséquences pratiques.

Le Pacte Dutreil : encadrement renforcé sur les actifs strictement professionnels et augmentation du délai de conservation

e dispositif du Pacte Dutreil (article 787 B du Code général des impôts), qui permet de bénéficier d’une exonération partielle de droits de mutation lors de la transmission d’une entreprise, fait désormais l’objet d’un encadrement renforcé.

Le bénéfice de l’exonération est recentré sur les seuls actifs réellement nécessaires à l’activité professionnelle. Sont ainsi exclus de l’assiette de l’exonération les biens dits « somptuaires » lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité de l’entreprise. Sont notamment visés les biens liés à la chasse ou à la pêche, les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance, aéronefs, bijoux, métaux précieux, objets d’art ou de collection, chevaux de course ou de concours, vins et alcools, ainsi que les logements et résidences.

Pour continuer à bénéficier de l’exonération, ces biens devront avoir été exclusivement affectés à l’activité professionnelle pendant au moins trois ans avant la transmission et le rester jusqu’au terme de l’engagement individuel de conservation.

Une clause anti-abus prévoit également que cette exclusion s’applique lorsque ces biens sont détenus par une filiale contrôlée par la société transmise.

La seconde évolution majeure du dispositif est l’allongement de la durée de l’engagement individuel de conservation des titres, qui est portée de quatre à six ans. La durée totale du dispositif s’étend ainsi désormais sur une période de huit ans.

La question de l’application aux engagements déjà en cours reste à clarifier par l’administration. Il est donc important de vous rapprocher de votre notaire si vous avez dernièrement signé un pacte Dutreil et que l’engagement individuel de conservation n’a pas encore commencé à courir.

Doublement du plafond de la réduction d’impôt « Coluche »

La loi de finances prévoit également un renforcement du dispositif de réduction d’impôt en faveur des dons aux organismes venant en aide aux personnes en difficulté.

Depuis le 14 octobre 2025, les dons effectués à ces organismes ouvrent droit à une réduction d’impôt de 75 % dans la limite de 2 000 euros par an, contre 1 000 euros auparavant.

Par ailleurs, les dons effectués entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2026 en faveur de la restauration du château de Chambord ouvrent également droit à une réduction d’impôt de 75 %, dans la limite de 1 000 euros par an.

Reconduction du don exceptionnel immobilier

Enfin, on retrouve une mesure reconduite, initialement apparue dans la loi de finances de 2025. Il s’agit du dispositif d’exonération exceptionnelle pour les dons familiaux immobiliers pour acquérir un logement neuf ou effectuer des travaux de rénovation énergétique.

Pour être éligible à ce don, le bénéficiaire doit être un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou neveu du donateur, sans condition d’âge.

Pour ce qui est des plafonds applicables, les dons sont soumis à une double limite :

• Un plafond de 100 000 € pour un même donateur au profit d’un même bénéficiaire
• Un plafond global de 300 000 € par bénéficiaire

Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2026.

Lors de la vente d’un bien soumis au statut de la copropriété, la question des travaux votés revient systématiquement. Souvent mal comprise, elle peut pourtant avoir un impact direct sur la valeur du bien, la négociation et le calendrier de la vente.
Bien anticiper ces éléments permet d’éviter les incompréhensions et de sécuriser la transaction.

Travaux votés et travaux envisagés – une distinction essentielle

Tous les travaux n’ont pas le même effet juridique ou financier.

Les travaux votés en assemblée générale engagent définitivement les copropriétaires. Ils font naître une dette certaine, même si les appels de fonds ne sont pas encore émis.

À l’inverse, des travaux simplement évoqués ou inscrits à l’ordre du jour n’ont pas de caractère obligatoire tant qu’aucune décision n’a été prise.

Cette distinction est déterminante pour apprécier la charge réelle attachée au bien au moment de la vente.

Qui supporte le coût des travaux lors de la vente ?

Pour les travaux votés avant la vente, deux hypothèses sont à distinguer :

• Appels de fonds déjà exigibles avant la vente : ils restent à la charge du vendeur, même si les travaux ne sont pas encore réalisés au jour de la vente.
• Appels de fonds exigibles après la vente : ils sont en principe à la charge de l’acquéreur, dès lors que l’exigibilité intervient après le transfert de propriété.

Des aménagements peuvent être prévus dans la promesse de vente, permettant de :

• Mettre à la charge du vendeur tous les travaux décidés avant la promesse, qu’ils soient exécutés, en cours ou non commencés, sans égard à l’exigibilité – principe clair et contractuellement mis en place en général par les notaires ;

• Faire supporter à l’acquéreur les travaux décidés mais pas encore commencés, ou ceux votés entre l’avant-contrat et l’acte authentique ;

• Prévoir un mécanisme d’information et de pouvoir de représentation de l’acquéreur en assemblée générale pour les travaux susceptibles d’être votés dans l’intervalle entre la promesse et la vente.

Une rédaction précise des clauses permet d’éviter toute contestation ultérieure entre les parties.

L’impact des travaux sur la valeur du bien

Certains travaux apportent un avantage évident à l’immeuble et au bien vendu.

En effet, les travaux structurels ou de mise aux normes peuvent être perçus comme rassurants, notamment lorsqu’ils améliorent la pérennité de l’immeuble.
D’autres, en revanche, peuvent entraîner une décote, en particulier lorsqu’ils génèrent des appels de fonds élevés ou une gêne prolongée.

Aussi, l’impact réel dépend-il de plusieurs facteurs :

• nature des travaux

• montant et échéancier des appels de fonds

• état général de la copropriété

• perception du marché local

L’analyse des procès-verbaux d’assemblée générale

Les procès-verbaux d’assemblée générale constituent une source d’information essentielle.

Au-delà des décisions votées, ils permettent d’identifier, le cas échéant, des signaux négatifs :

• travaux régulièrement reportés

• difficultés financières du syndicat des copropriétaires

• désaccords récurrents entre copropriétaires

• projets de travaux lourds à moyen terme

Une lecture attentive est indispensable pour apprécier l’environnement réel du bien.

Anticiper pour sécuriser la vente

Une bonne anticipation des travaux permet d’adapter la stratégie de vente.

Informer clairement les acquéreurs, ajuster le prix si nécessaire et sécuriser contractuellement la répartition des charges sont autant de leviers pour éviter les malentendus, les renégociations tardives, voire les blocages.

L’accompagnement notarial permet d’apporter une lecture objective et sécurisée, dans l’intérêt du vendeur comme de l’acquéreur.

Les travaux votés en copropriété ne doivent pas être perçus comme un obstacle systématique à la vente.
Lorsqu’ils sont identifiés, analysés et expliqués en amont, ils s’intègrent naturellement dans l’évaluation du bien et participent à une transaction plus fluide et plus sereine.